愈挫愈强才是万科瘦身优秀企业的底色。
作者 | 高清宇
编辑丨李白玉
来源 | 野马财经
4月14日、直面4月30日，风险鄂州市某某洗涤用品售后客服中心万科董事会主席郁亮半个月两次公开亮相，回应会更直面万科“阶段性经营性困难”。切郁
如果说4月14日的亮后重点是回应舆情、剖析原因、健康稳定市场情绪，万科瘦身告诉大家“为什么”，直面那么4月30日的风险亮相，郁亮的回应会更重点就是给出具体行动方案，说明万科要“怎么办”。切郁
在郁亮提出的亮后一揽子方案中，关键词是健康“瘦身健体”，具体包括降负债、万科瘦身调整融资模式、聚焦三大主业（综合住区开发、物业服务、租赁公寓）三大要点。郁亮还表示，除三大主业外，万科将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资。
郁亮坦言，“过程绝不容易，但结果是通向更健康和高质量发展。当前的压力是阶段性的，未来两年会初见成效。”
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这并不是万科第一次“瘦身”， 1991年万科在深交所上市时还是一家典型的“多元化”业务公司，包括进出口、零售、房地产、鄂州市某某洗涤用品售后客服中心投资等13项业务，但随后的市场调控和商品房的广阔市场前景，让万科决定转型为专一的房地产公司。
自1994年开始，万科陆续转让怡宝在内的10多家非地产主业公司，至1995年底，万科主要房地产业务布局在京、津、沪、深四个城市。随后万科开启了长达12年的高速增长模式，营收、净利润等关键指标数倍于前。在经历2008年全球金融危机后，万科通过战略调整，转型城市配套服务商，又实现了10多年的高增长。
“逆风”更考验一家企业的品质，万科这次“瘦身”再次引发广泛关注。
01
行业“承压”中的万科:
营收超600亿，仍保持第一梯队
今年一季度，房地产市场遭遇了超预期调整。据克而瑞数据，一季度百强房企的操盘销售金额同比下降47.5%。同时，中国指数研究院数据显示，一季度全国300个城市住宅用地供应规划建筑面积和成交规划建筑面积同比分别下降25.4%和25.2%。
市场调整背景下，万科的经营也遇到挑战，其一季度营收约615.9亿元，同比下降10%，归母净利润为亏损3.6亿元，同比下降125%。
市场下行对每家房企的考验都是严峻的，但万科还是守住了“经营安全底线”，截至报告期末，万科货币资金约830.7亿元，可覆盖短期借款和一年内到期有息负债，并继续得到金融机构的支持。
从业务拆分来看，万科主要是房地产开发业务受到影响较大，其业务营收约466.7亿元，同比下降13.8%，销售面积391.1万平方米，合同销售金额579.8亿元，同比分别下降37.5%和42.8%，但即便如此，万科销售额仍位列行业第三，销售面积位居行业第一。
来源：“万科投资者关系”微信
中国银行证券报告显示，截至2024年1季度末，万科合并报表范围内有2322.5万平米的已售未竣工项目，对应合同金额3501.5亿元，未来收入仍有强力保障；而万科土储面积约为6522.2万平米，是2023年销售面积的2.64倍。
值得注意的是，万科租赁住宅、物流仓储、商业开发与运营等业务的营收均出现同比上涨，一季度万科表内经营服务业务整体营业收约109.5亿元，同比增长达12%。
其中，万科一季度租赁住宅业务实现营业收入8.33亿元，同比增长7.3%，新拓展房源7121间，在深圳、广州、武汉、天津、济南等城市新增开业3006间；截至2024年3月底，万科“泊寓”在营23.8万间租赁住宅，累计开业17.95万间，出租率93.9%。
此外，万科商业开发与运营业务实现营业收入23.8亿元，同比增长2.3%，其中印力管理的商业项目营业收入为14.3亿元，同比增长4.8%；物流仓储业务实现营业收入9.7亿元，同比增长1%，累计可租赁建筑面积1020.2万平方米，稳定期出租率超过八成。
此外，万科的物业服务还新增了海尔集团全球总部、网易上海徐汇滨江园区、百度北京分公司等项目，持续拓展大客户。
开源证券分析认为，万科业绩短期承压，但销售规模仍属前列，土地储备仍较为充沛，同时公司多元业务协同发展，待行业回暖业绩有望逐步改善。
02
万科亮出“瘦身”时间表，
未来两年削债千亿
郁亮曾表示，作为行业中最早意识到需要转型发展的房企，万科早就提出了“开发经营服务并重”的经营理念，但目前的发展仍然受到挑战，主要是“扩张惯性”并未停止，实际操作过程中存在步子过大、操之过急的问题。
而在4月30日的2023年度股东大会上，郁亮提出了万科“瘦身健体”的“一揽子稳定经营方案，也是针对之前提出的“扩张惯性”，争取尽快调整步伐、适应市场节奏。
具体而言，郁亮的一揽子“瘦身健体”方案包括三大点：
1）“降负债”：未来两年削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上；
2）完成“融资模式转型”，从统借统还、主体信用为主的模式，逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式；
3）聚焦三大主业：腾出有限资源、做好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。
据郁亮解析，“一揽子方案”主要包括两个阶段，上述“降负债”和“融资转型”是第一阶段。其中位列第一的是“降负债”，万科的目标非常明确，直击“有息负债”，这一目标如果实现，将大幅减轻万科的压力。
截至2023年年末，万科总负债约为1.1万亿元，其中有息负债合计3200.5亿元，一年内到期的有息负债占比为19.5%。有息负债中，境内负债占比为80.3%，境外负债占比为19.7%。
实际上，万科近两年一直在改善负债结构，流动负债持续降低。据东方财富数据统计，2020年~2021年的万科流动负债还超过1.3万亿元，但2022年已经降到约1万亿元，2023年则降到8218亿元。而截至今年1季度末，其流动负债继续减少至8028亿元。
而在调整融资模式上，万科提除出从统借统还、主体信用为主逐步转向以项目、资产信用为主，这一调整也是顺应市场变化。
此前，万科总裁祝九胜曾公开表示，万科的融资模式要从过去的“总对总”转向项目制。这次股东大会上，针对当前市场高度关注的融资进展和银团贷款落地情况，祝九胜表示，得益于银行支持和自身努力，融资已逐渐好转，对后续进展充满信心。
祝九胜表示，应对阶段性流动性挑战，主要有三个重点：一是落实房地产融资协调机制（“白名单”），能报尽报，能上尽上；二是大力推进经营性物业贷，这样既可解决历史上的存量问题，也可阶段性地获取新的流动性；三是取得银团贷款，提升银企合作效率。
据祝九胜透露，目前万科已有59个项目申请纳入“白名单”，公司正在积极推进银团贷款落地。
截至2024 年一季度末，万科扣除预售账款后的负债率为64.9%、较2023年底下降0.6个百分，净负债率 59.3%，杠杆水平持续严格控制。
此外，万科今年以来已新增融资提款168亿元，境内新增融资平均成本为3.33%，对比2023年新增的境内融资成本3.61%，再降低0.28个pct。
03
多赛道REITs突破，
从开发商向不动产商转型
郁亮表示，“一揽子方案并非只是收缩、压降方案，也是发展进取的方案。第一阶段的瘦身，是为第二阶段聚集资源、打基础。对于锚定的三大优势业务，万科将集中资源和管理精力做好做强，保持持续领先。”
他还强调，在综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业上，万科更有优势。“住宅和物业服务是万科发展的起点，已建立全面的竞争力，租赁住房的规模和运营效率上也都做到了行业第一。”
在聚焦主业的同时，万科还将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资，大力推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元。此前，万科曾在年报业绩会上公开表示，今年将加强大宗交易和股权交易工作，实现回款目标300亿元以上。
实际上，万科已经取得成效。今年1季度，万科实现大宗资产交易回款42亿元，其中上海七宝万科广场实现50%股权交易，交易金额23.84亿元。
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在资金回流上，万科还有一大“法宝”，就是通过REITS实现资产盘活。4月30日，中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金印力消费REIT”）在深圳证券交易所正式上市。
中金印力消费REIT募集资金为32.6亿，其中部分资金除用于归还 22.3亿的项目负债，降低负债水平外，还将有4亿元至5亿元用于未来发展。
这支REIT得到了大股东深铁集团和国内领先金融机构的支持，其中深铁集团认购占比29.7%，其他金融机构包括国寿投资、中信证券、首钢基金、建信信托、平安理财、招银理财、泰康资产、大家资管、海港人寿、上海信托等等，
大股东深铁集团董事长辛杰表示，会一如既往地支持万科公司良性发展。
万科董事会主席郁亮曾表示，“REITs对于经营性不动产的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发，能够实现商业模式闭环，推动房企从开发商转变为不动产商。伴随REITs的扩容和发展，万科经营性业务上的能力优势将愈发显现，为其短期流动性和长期价值增长提供更丰富的来源。”
根据招募说明书显示，发起人持股项目共59个，总建筑面积合计超过640万平方米，均可作为潜在扩募资产，带来现金回款。
值得注意的是，今年3月，万科旗下万纬物流REIT也正式于交易所挂网，加上正在申报中的租赁住房泊寓REIT，万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业，实现经营性不动产“投、融、管、退”的商业模式闭环。
业内人士指出，伴随公募REITs试点的持续深入，万科经营性业务多年发展积累的优质资产，未来有望通过REIT的持续扩募或新发，为万科带来新的流动性来源。
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郁亮明确态度称，“万科管理团队对职业声誉的珍惜和重视从未改变，将不断自省，加倍努力。”
郁亮的上述态度也反应到具体行动上。郁亮表示，管理团队的命运和公司命运绑在一起，自1994年成为万科董事后，30年间（对万科股份）只买入，从未卖出，“目前股价表现肯定达不到股东要求，完全接受股东批评，目前正制定增持管理团队股票计划方案。”
“行业经历深刻调整走向新发展阶段，势必是一个瘦身健体的过程，过程绝不容易，但结果是通向更健康和高质量发展。”郁亮表示。
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